El mercado inmobiliario del País Vasco sigue mostrando un comportamiento sólido y equilibrado, con una clara consolidación del segmento de alto standing y una demanda residencial estable en las tres provincias. San Sebastián, Bilbao-Getxo y Vitoria-Gasteiz configuran tres polos complementarios que reflejan la diversidad y fortaleza del mercado, según el último informe de mercado elaborado por Engel & Völkers.

“San Sebastián se mantiene como el principal referente del mercado premium al mantener un fuerte atractivo internacional y una oferta limitada en ubicaciones exclusivas”, confirma Laura Berridi, directora de Engel & Völkers Zona Norte. El precio medio se sitúa en 5.829 euros/m², si bien se superan ya los 13.000 euros/m² en las zonas más cotizadas.

Junto a la capital guipuzcoana, Zarautz y Getaria refuerzan el posicionamiento del litoral con el cierre del 20% de las operaciones gestionadas por Engel & Völkers por encima del millón de euros, si bien el precio medio de compraventa se sitúa entre 619.000 y 637.000 euros. Hondarribia, aunque con precios más contenidos, mantiene un precio medio por encima de los 4.000 euros/m².

“La demanda en Guipúzcoa está liderada por familias, con un claro predominio de vivienda habitual (82%)”, señala Berridi. “Aunque el comprador nacional concentra el 93% de las operaciones, se mantiene una presencia internacional liderada por estadounidenses y franceses, principalmente en Hondarribia y Zarautz”, apostilla la directora de Engel & Völkers Zona Norte.

Transacciones de más de dos millones de euros en Getxo

En Vizcaya, Bilbao y Getxo configuran un mercado complementario que combina centralidad urbana y exclusividad residencial. Ambos municipios registran una evolución positiva, con una parte relevante de las operaciones concentradas en la gama alta, incluyendo transacciones que superan el millón de euros e incluso los dos millones en el caso de Getxo.

Bilbao, con precios máximos superiores a los 6.500 euros/m², registra un coste medio por operación cercano a los 575.000 euros, muy por debajo del ticket medio de Getxo que, según las operaciones gestionadas por Engel & Völkers, supera los 800.000 euros. La oferta limitada y la alta demanda en zonas como Neguri y Algorta consolidan su posicionamiento como uno de los enclaves residenciales más premium del área metropolitana.

En la capital, “la demanda se concentra en zonas céntricas y bien conectadas como Abando o el entorno de la ría, con un creciente interés por ubicaciones próximas a zonas verdes y servicios”, explica Laura Berridi.

En cuanto al perfil comprador, predomina el cliente nacional y familiar en ambos mercados, aunque con presencia internacional en Bilbao. Mientras en Bilbao el 90% de las operaciones se formaliza mediante hipoteca, en Getxo este porcentaje se sitúa en el 75%, reflejando una elevada capacidad financiera del comprador.

Fuerte revalorización en las zonas más cotizadas de Álava

Álava, con Vitoria-Gasteiz como principal núcleo, muestra un mercado en crecimiento impulsado por la calidad de vida, la planificación urbana y la sostenibilidad. El precio medio de la vivienda se sitúa en torno a los 461.000 euros, con una fuerte revalorización en determinadas zonas.

Zabalgana lidera el crecimiento con precios superiores a los 4.300 euros/m², seguida de áreas como Aretxabaleta y Lovaina-Aranzabal, que consolidan su posicionamiento como barrios premium. El centro mantiene una alta demanda, con precios que alcanzan los 4.600 euros/m² en viviendas reformadas.

Vitoria está dominado por compradores nacionales y un claro enfoque hacia vivienda habitual (84%), con una tipología predominante de pisos de entre 84 y 148 m², si bien en zonas como Armentia o Ciudad Jardín, así como en los alrededores, destaca también la demanda de viviendas unifamiliares de mayor tamaño.

Dinámicas muy diferenciadas en el alquiler

En el segmento del alquiler, mientras San Sebastián mantiene precios estables en torno a 11,6 euros/m², Bilbao y Getxo registran una evolución al alza, con medias de 17 euros/m² y más de 15 euros/m², respectivamente. Por su parte, en Vitoria-Gasteiz, el mercado se mantiene tensionado por la alta demanda, con precios medios de 13,5 euros/m².
 
De cara a 2026, las previsiones apuntan a una continuidad en la fortaleza del mercado inmobiliario vasco, con un incremento de la actividad en compraventa y alquiler, especialmente en los segmentos de mayor calidad. La combinación de demanda solvente, atractivo residencial y limitación de la oferta seguirá sustentando la evolución positiva del sector en la región.

Puede acceder aquí al informe completo de España y Andorra elaborado por Engel & Völkers.